Căn Hộ Hạng Sang Và Cao Cấp Trở Lại Ngoạn Mục

Theo dự báo các xu hướng của ngành BĐS Việt Nam năm 2016 của CBRE, thị trường BĐS nhà ở và thương mại đang dần hồi phục một cách rõ nét. Đặc biệt, phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp ghi nhận sự trở lại ngoạn mục kể từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008.

Nhà ở: Niềm tin vào thị trường ngách được cải thiện

Niềm tin vào thị trường được đẩy mạnh thông qua số dự án chào bán mới cũng như lượng giao dịch tăng vọt, giá bán cải thiện trong năm 2015. Xuyên suốt các phân khúc, 41.787 căn được ước lượng chào bán tại TP HCM và 28.283 căn tại Hà Nội. Phần lớn của những con số này tập trung vào phân khúc “hạng sang” với chất lượng tùy thuộc vào định nghĩa các chủ đầu tư.

Các căn hộ hạng sang và cao cấp đã có sự trở lại ngoạn mục nhất với 16.674 căn được chào bán, nằm dọc tuyến Metro số 1 tại phía Đông của TP HCM và 6.000 căn tại các dự án hạng sang, cao cấp tọa lạc ở khu rìa trung tâm và phía Tây Hà Nội. Các tòa nhà này hướng đến khách mua là nhà đầu tư mua để cho thuê lại vì tỷ suất sinh lời cao khoảng 6 – 8%.
Ngoài ra, phân khúc bình dân cũng chiếm một phần lớn của nguồn cung được chào bán và là lựa chọn số một cho hầu hết khách mua để ở.
Tỷ lệ tăng trưởng giá dự kiến sẽ đạt đỉnh điểm vào năm 2016. Với người mua ngày càng kén chọn hơn trong khi nguồn cung thì lại dồi dào hơn, chủ đầu tư sẽ phải cẩn trọng trong việc tăng giá để đảm bảo mục tiêu doanh số như kế hoạch đề ra. Giá chỉ tăng chủ yếu nhờ những dự án mới ở vị trí vàng và khu vực trung tâm mở rộng chào ở mức 2.500- 10.000 USD/m2 cho TP HCM và khoảng từ 1.600 – 3.500 USD/m2 cho Hà Nội.
Xét về nguồn cầu, tỷ lệ tiêu thụ năm 2016 dự kiến sẽ chậm hơn so với năm 2015 và giảm trong năm 2017 và 2018 cho cả hai thị trường.
Người nước ngoài vẫn đang xem xét thị trường BĐS địa phương trước khi đưa ra các quyết định tiếp theo. Tuy nhiên, tính chuyên nghiệp, sự thông thạo ngôn ngữ và tính thuận tiện trong thanh toán là một trong các vấn đề quan trọng để chuẩn bị cho đợt khách hàng mới này.

Bán lẻ: Xu hướng mới khuyến khích khách mua tiêu tiền

Trong năm 2015, thị trường bán lẻ tại TP HCM và Hà Nội mỗi nơi ghi nhận thêm 150.000 m2 diện tích thực thuê (NLA). Đa số các dự án này được phát triển với diện tích mặt sàn lớn, tích hợp nhiều tiện ích hơn và chi phí đất thấp hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu lớn dần của các khu vực ngoài trung tâm.
Tỷ lệ trống của các khu trung tâm thương mại (TTTM) trong thành phố dự đoán vẫn tiếp tục duy trì ở mức trung bình 10% nhờ vào các khách thuê chủ chốt. Tương tự tại Hà Nội, tỷ lệ trống ổn định ở mức 8 - 9%. Mặc dầu nguồn cung sẽ gia tăng, xu hướng tỷ lệ trống này sẽ được giữ vững trong năm 2016.

Có sự khác biệt lớn và rõ rệt giữa giá thuê trong khu trung tâm và ngoài trung tâm TP HCM cũng như Hà Nội. Nhờ vào các khách mua sang trọng, tình hình kinh doanh của đa phần các dự án trong khu trung tâm đều tốt hơn so với bình quân thị trường. Vì thế, giá thuê trong tương lai sẽ tăng với tốc độ chậm do ngày càng nhiều TTTM khai trương tại khu vực ngoài trung tâm. Các TTTM này đã làm giá thuê trong năm 2015 giảm 10% so với năm trước đó.
Ngoài ra, thị trường bán lẻ Việt Nam cũng điều chỉnh tương ứng để bắt kịp với nhu cầu khách hàng với các xu hướng mới, như “bán lẻ - giải trí”, “bình dân hóa” hoặc “mua sắm trên mạng.” Người tiêu dùng hiện nay ngày càng kĩ tính và thông thái hơn, họ rất coi trọng tổng thể trải nghiệm mua sắm và đòi hỏi chất lượng nhiều hơn. Ngành ẩm thực, hầu hết thuộc dạng đồ ăn nhanh và chất lượng, ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2015 và sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường trong năm 2016.

Văn phòng: Tăng trưởng nhờ nhà đầu tư nước ngoài

Thị trường văn phòng Việt Nam không có diễn biến nào đáng kể trong năm 2015 vừa qua với chỉ một tòa nhà hạng A mới tại TP HCM (Vietcombank Tower) và không có tòa nào tại Hà Nội. Việc tòa nhà mới Vietcombank Tower đi vào hoạt động đã giúp nâng tỷ lệ hấp thụ của văn phòng hạng A tại TP HCM một cách đáng kể so với năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của TP này sẽ giảm vào năm 2016 vì không có nguồn cung mới nào được hoàn thành và đồng thời diện tích sàn còn trống trên thị trường cũng rất giới hạn.
Nhờ vào đà phục hồi kinh tế và nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng mạnh từ năm 2017 trở đi khi có thêm nhiều nhu cầu từ các Cty ngoại quốc. Với triển vọng kinh tế tích cực, các Cty tại TP HCM sẽ cân nhắc việc chuyển và mở rộng văn phòng của mình, với diện tích lý tưởng khoảng từ 1.000-2.000 m2 và nằm trong trung tâm TP.
Còn tại Hà Nội, tăng trưởng nguồn cung văn phòng trong 4 năm vừa qua là nguyên nhân chính cho việc giá thuê thị trường giảm. Với tỷ lệ hấp thụ hiện tại chậm hơn so với tốc độ tăng nguồn cung mới, tỷ lệ trống cho các tòa nhà hạng A được dự báo sẽ tăng bảy điểm, đạt mức 24,7% vào năm 2016. Ngoài ra, nguồn cung mới hạng A ở phía Tây và khu vực Đống Đa, Ba Đình sẽ phải chào giá thấp hơn hẳn so với trung tâm để có thể cạnh tranh với các nguồn cung hạng B tương lai gần đấy. Nhu cầu từ việc mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia cũng như các Cty địa phương dự kiến sẽ tăng trong một vài năm tới.
Về vấn đề bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư nước ngoài, CBRE nhấn mạnh, Việt Nam phải nâng cao tính minh bạch trong việc phê duyệt các dự án và chú trọng quản lý chặt chẽ các cơ quan thẩm quyền. Các chủ đầu tư cũng nên tìm hiểu mục tiêu và các hướng đầu tư của các khách hàng này để thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài.